AG体育我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：你好，房姐。我目前海淀二套，首付1300w，山屿西山著还是幸福里？想要跑赢大盘，买二手房还是新房合适？西山著下叠和中海汇德里下跃，哪个未来更好转手？
回答：西山著的下叠、中海汇德里下跃，都不太建议。首先从地理位置上看，这两个都是属于北部新区位置比较偏的地方，现在什么都没有，一手房的问题是交房之后，三～五年配套才会好一些，也就意味着你现在买的这个房子，五～七年左右的时间都是没有什么升值空间，也没有什么流动性的。
第二个问题，下跃也好，下叠也罢，这都属于别墅类产品投资，别墅投资仅限于稀缺产品，比如像万柳的万城华府这种产品，或者是西山的诸子街这种产品是可以投的，除此之外的其他别墅投资都是跑输或者持平大盘，持平大盘的就算不错了。
建议可以看一下西北旺板块的百旺茉莉园，中海枫涟山庄庄，或者是北部新区的天悦西山和百旺府。
提问：美丽的房姐。我现在非京籍，首套，无学区要求，现金1600w，准备全款。想从望京和顺义两个区域选标的。考虑两个因素：1）居住感受；2）未来升值潜力。我是准备给我孩子买，他明年一月社保满五年，可以有购房资格，所以具体购房时间应该是明年一月以后。谢谢您！
回答：望京和顺义是两个性质不同的板块，望京是产业、学区+居住品质，综合功能比较强的区域，人口结构由互联网、金融、老牌百年企业等组成，所以望京内部的次新盘涨幅一直都比较平稳，偶尔来一轮“小牛市”。
顺义是一个纯居住区域，顺义新城区的别墅项目环境优、品质高，居住舒适度比望京好，隐私性很强，机场出行方便，保值增值也倒没问题，但是涨超过望京有点难度。
二者的区别就是：望京繁华有活力，顺义宁静又沉稳，主要看你们需求的重点核心了，保增长选望京，自住兼顾保值增值选顺义。
提问：房姐AG体育，您好！我想做学区房咨询，背景信息：京籍，在方庄有一套自有住房AG体育。准备在西城北边或海淀四环内购置第二套住房自住。希望有较好的学区让孩子上学，同时附近有好医院。
自有资金+卖掉老家房子+少量贷款，买房预算为850~1000。预计买房时间为22年下半年或23年初。不想要老破小。
西城是全区派位吗？如果是的话，我对西城的学区名次倒没有那么多要求，最重要是房型和房子的地理位置相对好一些，年代较新就行。请问房姐有哪些房子年代不算太老，有保值/升值空间的小区推荐呢？谢谢
回答：西城北边是德胜，海淀四环是永定路、八里庄、中关村，西城2021和2022调剂情况基本还是学区内，个别7.31后有出区的AG体育，你们应该是至少考虑2居吧，西城的情况，1000w以内，德胜、金融街、月坛、什刹海都买不到次新。
新街口和展览路也没有1000w以内的次新，西长安街、大椿天、牛街也都是老房龄，陶白次新很贵，唯独能淘一下的就是广安门外，但是也很少，这大概就是西城的情况AG体育。
海淀可以看看永定路和八里庄学区，这里面能次饭次新我2居，1000w以内，但是也是有等级划分的。我可以给你指几个地方；
提问：您好！目前在交通大学周边有一套小两居，市场价540w左右，剩余贷款100w，孩子27年上小学，工作在金融街附近。目前800w，准备换房，希望兼顾学区和居住。
考虑方案一：目前一套保留，再买一套，方便以后和老人分开住。考虑学区房，在西城月坛再买一套，海淀也保留（考虑方便以后上学原则，也不清楚是否有必要），但都还是老破小。
方案二：这一套卖掉，可以买1200左右的房子，海淀或西城没有想好，海淀之前考虑农科院或双榆树。想听下房姐建议，哪种方案合适，有无合适的小区推荐，以及何时出手合适。
回答：建议把交大的卖掉，1200左右选择。北京的市场已经分化很明显了，老破旧慢慢地会被取代，学区属性很强的老破旧还能维持住AG体育，但如果学区属性不强的，不再受市场的追捧了，所以留着也没啥意义，拢集资金，把子弹放在最有价值的产品上。
1200万左右，海淀可以看世纪城、田村这俩个地方可以买到次新，农科院和双榆树都是老楼房，不太建议，世纪城和田村的学区非标好的。
如果是入西城，西城基本上就是老房子了，可以看德胜、月坛、什刹海，当然买西城要做好被调剂的心理准备。具体如何选择小区和户型，可以再给留言。
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