AG体育曾经的“地产首富”，已被采取强制措施；曾经的“宇宙最大房企”，挣扎在爆雷线上；曾经的“千亿房企”，如今深陷债务危机，这一切来的让人猝不及防，却也都是按其内在的逻辑运行着。行业变动之剧烈，堪称“高岸为谷，深谷为陵”。

　　近年来，由于政策调控、市场信心下滑、疫情影响等因素的叠加，房地产市场持续低位运行，房企业绩普遍出现下滑，行业经历剧烈洗牌，格局持续分化。虽然很多房企在上半年积极自救，但实际结算下来 “赚的还没亏的多”。

　　中央定调以来，一系列利好政策密集出台，但反映在市场端仍未全面复苏，如若后续销售依旧不及预期，房企现金流无法恢复，未来或将有更多房企曝出债务违约事件，生存与发展成也为了房企最为关注的问题。

　　行业剧烈调整下，也有房企逆流而上。一些房企立足于内，通过低杠杠运营、持续深耕，以及创新性提升自身产品和服务品质，进而实现效益提升；一些房企着眼于外，布局新赛道、开发新模式，实现逆势增长。

　　从近期各大房企陆续公布的业绩及第三方机构发布的房企销额排名来分析，始终位居前列或销额实现连续上升的房企，主要可以分为5类：

　　1)      “背靠大树”型——自身实力就相对雄厚的国央企，背靠母公司，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势AG体育，融资成本低，同时结合自身特点制定战略，例如华润、中海、保利。

　　2)      “注重品质”型——专注自身产品，从客户需求出发不断创新，对位改善需求大势，例如绿城中国。

　　3)      “稳健运营”型——内生式驱动，持续低杠杆运营策略，例如龙湖集团。

　　4)      “因祸得福”型——由于种种原因，在普遍“三高运营”模式下未加杠杆，被迫提前转型布局或抛售资产等反而企稳，例如复地集团、新城控股、万达集团。

　　5)      “异军突起”型——依托母公司强大主业，切入地产，深耕城市，注重打造产品口碑，例如伟星房产、美的置业。

　　钛媒体国际智库在此分类的基础上，选取了具有代表性的7家房企进行案例研究分析，分别从案例选取背景、客观因素及主观战略、案例启示方面出发，探索它们何以逆势增长，为其他房企走出逆境提供参考。

　　（2）案例分析：央企背书，融资成本低，聚焦一二线）案例启示：结合自身特点制定战略，稳中求进

　　行业下行周期背景下，稳健型国央企一直占据各大榜单前列并保持较高韧性，开始释放经营红利。本报告以上半年归母净利润位列前三位的大型央企为例，分析其既有共性及差异化打法。

　　从2023年上半年归母净利润TOP20房企可以看到，华润置地、中国海外发展、保利发展分别位居前三位。对比发现，以上三家大型央企能够占据榜单的前三名，既有共性也有一些差异化。

　　共性1:央企品牌背书，背靠母公司，拥有较强的政企关系、资金实力和资源优势。

　　共性2: 保障现金流相对充足，资产负债结构相对合理，融资成本处于行业较低水平。

　　华润置地持续巩固“3+1”一体化业务模式，以多元化业务协同主业；保利发展持续发挥城市深耕优势，稳扎稳打去库存；中国海外发展在合作开发、收并购和城市更新方面将进一步发力。

　　在住宅回归居住属性的大势下，能够穿越周期的，必然是那些将始终将高品质产品作为核心竞争力的企业。本报告以绿城中国为例，由于其品质标杆的初衷不变，从客户需求出发不断创新，对位改善需求大势，二手房的保值性及溢价率也高于周边其他项目，首次跻身权益销额TOP10。

　　绿城中国（2023年中报显示AG体育，上半年绿城中国总合同销售金额1342亿元，同比增长19%，位列行业第7。自投销售额982亿元，同比增长16%AG体育，位列行业第8；自投权益销售额633亿元，同比增长40%，首次跻身TOP10，位列行业第9。

　　那么当前绿城中国又是如何适应这四个变化，在普遍业绩惨淡的背景下，实现涨超四成的？

　　当前市场进入存量时代，供需关系发生转变，市场结构也以改善需求为主。在产品结构上，绿城的产品以改善型为主，刚需部分相对较少，正好顺应了当前的市场大势。

　　据绿城官方数据显示，其二手房相对周边项目溢价率更高AG体育。如杭州绿城江南里中式院墅，当周边3公里二手房售价6万/㎡时，绿城二手房却售价10万+/㎡；据贝壳数据显示，对比昆明高新区板块均价，整个区域房价最贵为绿城诚园，挂牌均价约1.8万/㎡，高于整体板块成交均价约7000元/㎡，这些都说明了客户对绿城产品的认可。

　　案例启示：从客户需求出发不断创新并进化产品，对位改善需求大势，具备产品层面的竞争优势。但南北差异大，不能简单照搬，其他配套的完善也不容忽视。

　　当前不少房企爆雷归因于”高杠杆、高负债、高周转“发展模式，持续“低杠杆”运营的房企，优势也在逐渐凸显。本报告以龙湖集团为例，当多数企业选择又快又容易地赚钱时，保持清醒克制，以良好的债务结构，连续7年属于绿档企业，稳健的财务也成为龙湖拥有战略主动性的前提。

　　据龙湖2023年中报显示，今年1-6月实现归属于股东的净利润80.6亿元，较去年同期增长7.7%，股东应占核心净利同比增长至65.9亿元。当下市场环境中，龙湖集团能够实现核心净利润的正向增长，又是如何做到的呢？

　　当多数企业选择又快又容易的赚钱时，行业的少数之一龙湖保持了清醒的克制，在探索新发展模式这条路上，“低杠杆”运营优势就此凸显，稳健的财务盘面也成为了龙湖拥有战略主动性的前提。

　　在偿债能力方面，年内已无较大偿债压力，属于绿档企业。2023上半年龙湖持有在手现金724.3亿元，总有息负债为2070.9亿元。上半年，龙湖现金短债比为1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.27倍；长短债比4.59。此外，净负债率为57.2%，较2022年略有下降；剔除预收后的资产负债率为61.9%，已连续7年属于绿档企业。

　　近年来龙湖也一直在加强对营销费率的管控，营销费率持续降低。在当前市场环境下，开源节流，降本控费，是房企活下去的“主旋律”，也成为了头部房企的共识。

　　在前几年房地产行业高速发展下，不少房企激进加码，快速扩张。但也有房企由于自身原因而未加杠杆，被迫转型。不过现在来看，反而是“因祸得福“。例如新城因”董事长事件“造成重大危机，而未能跟进加码；万达也因多种原因，出售了国内大量资产，在与融创、富力达成“世纪大交易”的同时，还陆续甩卖多个海外项目以此来规避风险。本报告以复地集团为例，由于其母公司对地产板块的收缩而“未加杠杆”，被迫提前转型布局，另辟蹊径，转换产城融合策略，一度掉队，如今反而逆势重返百强。

　　经过房地产行业多轮的洗牌，据克而瑞公开房企销售金额榜单，2019年复地甚至已经跌出了百强，位列第103位。其中的主要缘由：1.母公司复星的战略调整下，复地多次换帅，地产板块被逐渐边缘化；2.意识到“三高”扩张不长久，另辟蹊径，转换产城融合策略；3.拿地策略只有勾地一种，远离招拍挂的喧嚣。不过前瞻性转型，远离当时喧嚣的招拍挂市场，如今也是其没有爆雷的原因。

　　时隔3年，又逆势重回百强。2023年1-7月复地以全口径销售额111.6亿元，较去年同期增长超2成，位列房企第74位，已连续两年实现增长，较2021年跃升57位。

　　其实早在2013年，复地意识到了当时行业高地价、高成本、高房价之忧。复地的逻辑是在城市化进程2.0中，产是核心，房是配套。以“产城融合”为理念的蜂巢模式应运而生。复地提出“蜂巢城市”的理念，核心是围绕城市发展的产业升级需求，以产业思维为支撑，提供多元化、多形态、多层次的定制化产业解决方案。

　　复地是最早提出“产城融合”的地产公司之一，依托复星集团，成为国内少数真正能够将产业做实的房企。

　　复地背靠复星集团的众多产业AG体育，可以依托复星集团调配各方资源，这些产业资源入驻新开发业态之后，也能够吸引更多的产业。这也是复地的后盾和核心竞争力。

　　案例启示：结合自身特点及背景资源前瞻性转型布局，同时战略制定也要有长期主义。形成较强的自我控制体系也至关重要。

　　在房地产行业中，一些多元化实业巨头开拓房地产业务并不少见，例如美的、格力、伟星房产。这类企业凭借母公司实体经济优势实现协同联动，融资具有一定优势，且过去地产业务体量较小，负债压力较小，从而逆势“异军突起”。本报告以伟星房产为例，在母公司的实力背书下，转型“地产新贵”，并持续深耕打造产品口碑，从而默默逆势上升。

　　案例选取背景：从“纽扣大王”转型“地产新贵“，销额及排名连续出现明显涨势。

　　据克而瑞公开房企全口径销额榜单分析梳理，2023年1-7月累计全口径销额TOP100房企中， 2021年至今全口径销额排名逐年持续上涨并累计涨超20名的房企共计13家，其中实力及背景雄厚的国央企占据超7成，民营企业仅3家。

　　从1976年浙江临海的一枚纽扣起家，做到中国最大的纽扣龙头，再到发展至“地产新贵”的转型，伟星房产是如何做到的呢？

　　从制造业到地产业，伟星房产同样延续了做实业的稳健和务实，坚持深耕区域市场，自2000年进入芜湖，伟星陆续开发了40多个项目，当地住宅市场占有率超30%。

　　案例启示：城市深耕及产品口碑打造固为重要，但不能过度依赖本土。无标准化产品线，也尚需提升转变。