AG体育我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体

　　提问：房姐你好，新人首问。个人情况：曾在燕郊有房且有贷款记录，10年前就已卖掉，现在湖北名下有房无贷款，有燕郊房票。去年刚结婚，老公名下无房无贷，我们家庭是否在北京已无sfsd资格？我与我老公自己做事且在上升阶段，但是经常需要垫付资金加上疫情多少会有些影响，可以凑50子弹。宝宝不到一岁，有老人同住，且我担心未来5-10年置换的时候两居不容易出手所以想选个三居。目前价格符合心理预期且户型合理的楼盘只有上上城三季和嘉都国际，个人特别喜欢嘉都。我认为首尔甜城是燕郊地段小区只是价格超出了我们的预期且首尔的户型我们认为不合理较为影响居住感受，因为毕竟我们大部分时间都在家里（我老公需要从事艺术创作）。我现在困惑，我是应该现在嘉都上车长期持有，还是再等1-2年我们再上一个台阶后再在北京上车？

　　回答：1. 查下你们征信上有无贷款记录，以上面为准。 2. “5-10年置换的时候两居不容易出手” 这个是不成立的，2居一直都是主力户型。如果你们2年左右能积累子弹在北京上车，现在就不要动了。置换不是为了改善就没必要折腾

　　提问：金域华府vs世华龙樾回迁vs冠城大通 两居都在500到600，小学的话，目前看金域华府的反而好一些，但是中考锁区，不知道怎么选择

　　回答：三个板块有明显差别 世华龙樾明显品质好很多 金域华府因为附近的融泽嘉园，附近人口密度较高，出行还是有一定影响 冠城大通更新，但北清路也更远，除了后场村部分中高管，未来流动性风险较大 首先看你的首付现金多少，底仓有多少。

　　提问：新人首问 房产现状： 1、沈阳阳光100凤凰街底商（68平，价值160万，余15万贷款，年租金3-5万，买入时候比较便宜没舍得卖） 2、沈阳长白大两居（118平，价值260万，余70万贷款，目前已出租价格低3w\/年，买入时候170w左右，2021.6满二） 3、现金100w左右，手上房产抵押和父母拆借预计可以有一共350W左右 4、手上有个10年左右的公司，注册资金不大，买房过程不知是否有价值 家庭与收入现状： 1、海淀工作居住证，北航附近租住，孩子4岁多，预计2022年9月入小学 2、夫妻税前年收入接近100w，还贷能力预计2万以内都可以（目前2人公积金收入接近1w\/月，用于还沈阳房贷7k） 3、夫妻两人都在东南2环-3环上班，2-3年内无变动AG体育。先生不坐班，女方在磁器口上班 4、属于京一套，有贷款记录算2套AG体育，有购房资格 目前理解：因为海淀工作居住证，考虑孩子只能在海淀上学，想在海淀全款400万以内买个学区属性房产，兼顾能出租和保值，不自住 提问： 1、朝阳学区：看到房姐建议非京籍考虑的嘉铭桐城、南湖东园、珠江帝景、芍药居等都在朝阳，但朝阳上学应该需要朝阳工居或者纳税证明，我们目前不具备这个条件，是不是只能在海淀买。 2、海淀房产推荐：全款400万，房姐有没有合适的小区推荐，海淀，学区属性（不追求太好），能出租和保值，小区不怕多，房姐尽管说，我们未来几个月重点就是按小区看房子； 3、置业时间：目前考虑需要抵押现有房产（都是外地的），沟通银行政策，应该是春节之后会放贷宽松，打算2021年3月左右买，这个时间可行嘛？ 4、目前房产配置你觉得需要调整或者出手嘛 5、其他：目前住塔院小区，现金少又是老破小不敢买；赚钱能力还行，孩子也比较小，会考虑2年内在郊区买个小户型用于积分落户加分，可行吗

　　回答：你好，海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。 海淀基本都要求有京户，不然小升初不好办。 的选择就是清河的二十中九年一贯制，这个目前不要求京户，片区里面只有永泰西里这个小区适合你。其他都不用看了AG体育。 年底之前把房子定下来，贷款周期可以跟业主商议。 沈阳短期内横盘，可以考虑出手置换性价比更高的选筹。 第5条的思路可行

　　提问：房姐您好，以自住为主，希望挑选朝阳公园这几个盘里的通透、较方正的200平左右的改善户型。旁边几个选择：棕榈，公园大道，公园1872，观湖，保利东郡，和远一点的阳关上东。这几个盘里都有相对不错的户型。请问这几个盘从保值和社区角度看，您的推荐怎么排序？

　　回答：这几个盘中 推荐 棕榈观湖公园大道 三个中选择，重点说下这三个盘，他们差别并不大，都符合你的需求 1、棕榈泉国际公寓位置，出门就有地铁，对面就是朝阳公园正门，公园大道次之，距离地铁口800米左右，观湖国际公寓位置略差，在东四环外，朝阳公园在东四环内。 2、这三个楼盘居住人群不一样，棕榈泉国际公寓里面居住的一般都是各大企业的CEO以及一些影视歌星明星比较多，公园大道里面居住人群以欧美老外比较多，观湖国际里面居住人群会稍微复杂一些，当然也有很多名人，企业高管。 3、这三个楼盘户型面价大小不一样，棕榈泉国际公寓以138平米2居，180平米左右3居。220平米左右3居，370平米左右的四居等几个户型，户型都比较方正，客厅朝北的比较多，目的是观看朝阳公园景观；公园大道户型比较复杂从90平米到500平米之间都有，户型不方正；观湖国际社区比较大，户型比较多，从72平米的一居到300平米的四居室不等，楼体本身不正，但是户型很方正，也是为了观看湖面设计而成；

　　提问：房姐你好！本人外地调入北京，目前在丰台科技园工作，有单位租房暂住短期对房子需求并不迫切。妻子女儿户口随迁入京，目前户口手续尚在办理中，估计近期可能完成。现女儿在外地上大三，有读研或出国学习计划AG体育，希望毕业后在京工作，妻子也尚未进京，本人及妻子基本认为退休后回原来的城市生活为主（离退休还有10年），但也要考虑来京帮孩子照料家务希望在北京城六区购买总价800左右的三居。尚没有摇号购车，未来家庭出行问题也要考虑。请问：1、买一手房和二手房哪个更好？为什么？2限竞房和商品房选哪类更好？您有什么好的建议？谢谢！

　　回答：二手优先，现在新盘普遍性价比不高 商品房优先 可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，距离望京和三元桥都不远，品质尚可。另外可以考虑金域华府的115P南北三居，双卫，成交价估计820w左右，品质好，也有学区，育翔+161分校

　　提问：房姐你好，新人一个头几天提问没得到你的答复，可能是还没排上号。很期望能得到你的答复。 本人用家人的房票买了一套华樾北京的限竞房，准备交房以后自往。现本人是首房首贷，手里有230w，想再纯投资一套房，还款无压力，拿不定是现在下手还是再等等看。华润理想国尾盘顶层大平方(140)8折优惠，3万9左右，中层4万2左右，价格有点心动，但顶层怕以后不好出手。望房姐你能给个参考意见，这个位置和价格值的考虑吗，好出租吗，你给个建议和推荐下别的小区。区域不限，谢谢！

　　回答：1. 不建议等，早上车 2. 华润理想国这个顶层性价比不错，在北京顶层没有不好出手的问题，就看定价多少，一般顶层折价也就在10个点以内。8折价这个价格是一个套利空间，需要考虑的是限竞房需要长持。不过这个位置距离地铁有些远，周边没啥配套，出租的话价格高不了。

　　提问：房姐您好：新人首问。 个人情况：京户，首套首贷，预计明年结婚房，西北二环工作，首付900，总价1200左右新房或次新。出行方式地铁，7号线号线通勤为主。故房子需地铁周边，目标房型是三室为主，目标区位以4环内为主但不限三环，主要围绕西北二环周边及往东南扩散区域。希望房子是靠地铁、保值、有学区（没学区就10年以内新房三居）小区环境好，附近配套好、未来有或适合自住。 问题1：如何最优分配资金。以这个资金是（A）.买一套三居新房\/次新房自住，之后n年再攒钱买小；还是（B）.直接买2套，一套自住但离市区远点的二手，一套小。n年后再置换（到时候如果小可以提升自住品质）；（C）.一步到位，直接买差不多的自主加给孩子学区？ 问题2:这三种有什么好的小区推荐，如果是个A的话有什么好的较新的适合自住环境好交通不错的小区推荐，如果是B该怎么分配钱并挑选哪里的小区和推荐；或者C有什么好的建议。 纠结很久，望房姐解忧，感激涕零！

　　回答：你好，西城作为核心区定位为中央政务功能，其它产业基本都会外迁，无产业支撑价格基本靠学区溢价。想一步到位，周边板块推荐看下 朗琴园、红山世家、清芷园。 东南方向比较推荐自住+投资买双井，大望路，比如首城国际、珠江帝景、风度柏林、天骄、乐成国际、富力城等。 未来有孩子了再考虑入手一套学区上车盘。比如西城德胜，月坛这2个片区。

　　提问：亲爱的房姐，北京的房价平稳投资价值有没有？持有八年以上三室还是四室更好一点？珠江帝景、天之骄子、润枫水尚、华纺易城、逸翠园位置好楼层好的分别多少钱入手合适？这几个小区怎么排序？西安的房子能不能买？西安高新路丹轩梓园（洋房）、丹轩坊（高层）多少钱合适？同样价格丹轩梓园洋房和2000年枫叶苑别墅买哪个？差价多少？

　　回答：4居肯定比3居强 有俩娃的土豪家庭 四居是刚需。1 润枫水尚、2华纺易城、3珠江帝景、4逸翠园、5天之骄子 ，这几个投资而言差距不大，价格要看具体标的。 西安谨慎看好，城市地理位置非常好，西北重镇，全省单核城市，理应得到大发展。但是市场经济氛围和产业结构还不合理，西安比较推荐曲江和高新板块。洋房别墅

　　提问：房姐您好，我是深户老公有北京户口，公婆都没有户口但是婆婆可以随迁AG体育，我们在北京已经有一套双井好地段小户型现在大概700万是老公婚前贷款，海外也有房产都在我名下，我在国内没贷款。今年有想法在北京再入一套，最主要的是投资考虑，前十几年出租，后面就是希望爸妈以后来北京有地方住，所以不太需要考虑学区和上下班交通但是公共交通方便一些。绿化配套比较重要，首付大概有250到300左右，之前有考虑过亦庄觉得有的可能性，而且大多是新房绿化和周围公园的配套也不错，最近看了很多您的帖子说百子湾双井附近有很多价值洼地，我选了几个您推荐的看了一下确实比我们16年底入手的时候便宜不少，所以想请您推荐几个朝阳洼地的公寓毕竟离我们现在住的地方更近，顺便也请教下亦庄的投资情况和好的小区。十年十五年以内的房子，而且在交通配套学区方面没有大的短板。

　　回答：你们按二套标准能看500内的标的。选筹圈定在 朝青 百子湾，例如 国美城、青年汇佳园、华纺易城 。亦庄长期看好，亦庄二手可以看下 林肯公园，还有附近的新盘也可以看看。

　　提问：房姐好，新人首问，非京籍，二套，现金1000，可借600过桥，想买朝阳或者海淀房可到2500（全款付然后抵押贷）考虑自住+保+好的私立或国际学校，问题1.分别朝阳和海淀的什么区域？二手房还是新盘？2.所有资金买1套还是分拆买2套？（市内平层+郊区小别墅）3.新盘壹亮马高板（9.8毛坯）福熙大道洋房（9.4精装），海淀府（11.2豪装），世华龙樾4期洋房（8.2毛坯），观承大家合院(5.4精装)，天瑞宸章这几个楼盘那个？倾向海淀府和壹亮马但价格高，是否溢价盘？观承大家是否值入手4.回龙观紫金新干线居是留着还是卖掉换其他区，比如望京？5.请推几个符合我们需求的二手盘，谢谢

　　回答：海淀比较好的私立就是海淀外国语和建华 朝阳可以虑双井附近的乐城国际，买个三居，以后孩子在旁边的国际学校上学，这个学校还挺出名的 壹亮马 定价过高，不太值，周边环境较差。 海淀府品质不错，可以考虑 观承大家是限竞房, 如果长持可以考虑。 紫金新干线可以换筹到望京

　　知识星球已盘点出北京投资性价比的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。