AG体育我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房解决方案。房姐不像其他自媒体

　　提问：房姐好，新人首问 1.子弹400左右，没有首贷资格了，海淀区坐标翠微路附近，，如果考虑6年后孩子上学，考虑恩济里小区可以么？附近翠微小学或育英的有些太贵了。 2.如果同样资金，朝阳置业是不是更好，有没有尽量能兼顾孩子上学和增值的选筹范围。 谢谢。

　　回答：恩济里基本是无学区的老破小，6年后才考虑上学，现在买有点早。买自住+保值的更好，未来再置换更合理。朝阳的增值空间更大，选筹可以看 朝青、十里堡AG体育，兼顾学区就看慧忠里和芍药居

　　提问：房姐，新人首问，坐标海淀区西三旗，自有住房一套市场价550左右，没有贷款，没有换房要求，JYD拿了300，手里有子弹120.考虑再入手一套，纯投资，考虑房租，空间，看了望京和清河板块，但是有个中介的朋友推荐东直门，柳芳，西坝河这边，说是价格挖地，有点纠结了，请您指点

　　回答：清河柳芳东直门 都不合适，望京没有太符合的标的。 西坝河的老房子两居一个选择，可以看看地铁10号线北段的两居室，安贞门到惠新西街南口附近的房子，位置比西坝河还好一点。比如安贞里 安贞西里 胜古南里啥的。西坝河有点学区优势，位置其实一般。另外推荐选 两居公房性质，八里庄到甘露园，石佛营到十里堡，酒仙桥高家园，劲松十里河北工大等地

　　提问：房姐您好，我的情况如下，我是外地人落了京户，有车，未婚手里子弹100w，税后年收入35w，谈的男朋友计划明年结婚，他手里子弹300w，无车，也是外地人京户，收入不稳定事业在起步阶段估计他两年内往家里拿不回什么钱。两人都是首套首贷，婚后就计划生孩。 plan a：明年和男友一起350-400万首付，300w月供买一套三居上车房，不考虑学区（孩子还没出生几年后根据家庭收入情况再做安排），只考虑投资+自住。我工作在海淀三环，工作时间较为自由，所以购房区域也都可。想请您推荐几个小区。 plan b：两人婚前用足首套资格，买两套。只考虑自己的能力，我自己100w首付，看了一圈最近关注了亦庄橡树湾，感觉整体很好，可以自住，预计5-6年以后如果有地铁加持投资属性也很高，想入手一套两局，我自己可以无压力首付和还月供，或者紧吧一点买个92平小三局。请您帮忙看下亦庄橡树湾到底怎么样，可以买吗。至于男朋友300w现金，可以买个总价500w，他两三年内没啥稳定还款能力，可以买个投资属性的小房子租出去，这部分您有什么投资推荐吗。 plan c 直接跟男朋友一起买个橡树湾小四局121平（200w首付，总价500w），23年底可以入住，先租房住，手里留200w现金理财，为以后买小攒钱。 看了一些您的公众号文章，看您比较看好通州和亦庄，希望您能看到我的提问，谢谢啦

　　回答：你好，如果你指标够多，肯定是拆开买总价低的更合适，毕竟两套的租金肯定高于一套，另外涨幅上来说，总价低的更有保证一些，也更好卖一些。 马驹桥那个地段，很难让人看好未来增值，实在投资就就是赌低价+华润品牌溢价了。当然这个房是纯商品房，价格倒不算贵就是。 缺点就是 周边配套还没起来，有些荒，马驹桥 一直以来因版块的交通配套，被人诟病。 300万左右，建议你看看东五环外一点北京新天地、柏林爱乐的正规一居室 如果五环内的话，可以看看炫特嘉园的一居室，或者大望路CBD传奇、金港国际的开间都行 总价500万，关注朝青板块：华纺易城 青年汇佳园 珠江罗马嘉园 国美城

　　提问：房姐你好，2014年贷款买了望京南湖中园2居的房子，现在房贷还差67万，想改善住房买一套3居室的房子，大约140平左右，地点：望京、太阳宫、酒仙桥。因有孩子即将上学，想要有点学区功能。夫妻俩收入月入7万（税后），现有子弹150万现金，天津户籍，之前天津有房有贷，已卖掉。目前想到的方案：1、不卖现有房产，抵押经营贷的形式买房，但名下无公司，不知如何操作。2、卖掉现有住房（市价550万），然后买房，但资金压力大不知是否够首付。请问方案1和2更推荐哪个？另外这些区域的房子有没有推荐？

　　回答：先看下标的，如果将现有的抵押出来资金足够就不要卖。资金不足再卖 建议看下望京的南湖东园二区 小学一般 对口的是北京明远教育书院实验小学东园校区，但初中是望京陈经纶还不错。

　　提问：房姐你好，刚出手一套丰台小两居（有120公积金贷款记录），目前手里现金530左右，夫妻俩一个在朝阳门上班。一个在金融街上班，孩子一岁。目标：改善＋西城学区。 方案一：在朝阳买一套600左右两局，之后孩子上学前买一个西城低总价上车房，等孩子上学后去西城租房 方案二：在西城买一个能住的两局，等孩子大了比如高中之后再规划换房。 问题一：方案一与方案二各有优劣，方案一好处是孩子上学前能住的不错，问题是未来几年不知道能不能找到400以下西城低总价上车房，以及上学后还得租房可能住的不稳定。方案二好处是孩子能在一个地方长大上学，问题是一流片区买不起，也就广外凑合。房姐能否给点建议？ 问题二：就方案一而言，我们看了朝青国美城，以及四惠片区的都会华庭、爱这城、东恒时代。请帮忙比较一下这几个盘。 问题三：就方案二而言，我们看了广外的远见名苑、常青藤嘉园，广内的西便门东里跟西里、感化胡同三号院、槐柏树街。请帮忙比较一下。

　　回答：你好，感谢付费！ 孩子才1岁，没必要现在考虑学区，建议先入手一套朝阳自住投资盘，未来有子弹融资+抵押入手学区上车盘。 板块选择上： 朝青优于四惠，朝青最近3年一直在涨，更稳一点AG体育。四惠目前的价格相比3年前是微跌的状态。 楼盘选择上国美城还不错，其次也可以关注华纺易城，青年汇佳园。

　　提问：房姐你好，新人首问。北京女单身30+。名下指标占满苦于不知如何调整。名下3房，家长单身名下1房。情况如下： 1、郊区密云2000年6层砖楼1套120多平米，位置临河边，单价估计现在1w6～2w，房子装修比较老了目前出租中月租2k多。 2、房山大学城北地铁沿线平海景房房价1w5，月供5k，暂时没租打算租给做旅租的。 4、家长名下房子自住，位于密云。 工作在海淀，年收入50+，手里存款60，北京限单身2套，之前想换公司附近的房子，但是苦于没有指标。家里老房单价低涨价慢。问题如下： 1、目前环境，手里资金是做基金或者买私募还是投资房产比较合适 2、目前房子自住够用，主要考虑保值，北京购置地区不限，如何操作 （跟中介打听可以跟母亲房子做置换，卖掉老房子空出母亲的购房指标） 3、目前出生率较低，都在鼓吹10年20年后房子无人接盘，这个问题你如何看

　　回答：1. 你这几套潜力都一般。 密云和海南都可以优化掉，没有长持价值 3. 优化掉两套后，腾出老人票利用接力贷，在朝阳入一套投资标的。 4. 长期看对3-4线城市有影响，北京不存在这个问题

　　提问：房姐好！我目前自住南五环外宇丰苑100平两居，中介网估价330，感觉300成交吧？满五。无北京户口。准备换房，准备出一套老家房子大概有70+，加上手里现金120再减掉公积金贷款52估算一共450万。 换房目的是给父母养老，没嫁人前跟父母一起住AG体育，所以需要两居，喜欢老式板楼南北通透的那种，因为养老自住，所以要附近方便生活并且有综合医院三甲吧。看了你推荐的朝阳丽水嘉园，望京等房子，看上眼的都要700+，怎么看都比我预算多100。 问题是1.有没有办法能多贷出来一百可以买的到我喜欢的七百多的，或者您有什么推荐我这种比较苛刻但总价只能六百多的小区？2.我这种换房先买还是先卖？怎么操作？3.关于银行贷款，我一年工资奖金大概不到30，去年奖金不错所以流水近一年的应该有33吧AG体育。怎么养流水？4.老家石家庄除了想出的一套还有两套(老房子无法贷款)，但我不想把家里所有钱都用来买一套房子，你怎么看？如果再卖一套大概可以有70(出租)或者120(父母自住)。怎样配置？

　　回答：1. 使用消费贷，推荐看下 朝青的国美城、炫特嘉园、朝阳无限 2. 先卖后买更合适 3. 养流水看下精华帖，有详细说明 4. 石家庄保留一套自住即可，另一套卖掉，投资角度押注北京才是正确方向。

　　提问：房姐您好：北京 不考虑上班地点通勤 sfsd 子弹500-800 自住+投资 二居室 求您帮忙推荐下适合的区域、楼盘和户型感谢

　　回答：如果贷足可看到1400左右的标的 大平米低单价是投资的洼地，望京以宝星，慧谷等为代表的次新7*200平 ，CBD的 阳光100单价6.5*220， 双井九龙山板块 次新7*200平 如果只向看两居 乐成国际和珠江帝景可以淘

　　提问：房姐好，新人首问，本人情况：老家保定有两套空置，总价值150左右，大兴有一套商住两用被套中，未来大概率在望京长期工作。由于刚够5年资格想卖掉保定的凑200-300子弹，总价想控制在450-500尽快上首套的车； 主要考虑两点：1. 投资用，考虑空间。2.未来孩子上学的，到时候不想再换房了。 问题有几个：1.因为是小白首先看是否需要纠正思路，因为目前还没有孩子是否需要提前买，还是只考虑自住和投资到时候再换学区 2.大兴的房如果只出租不自住，是否还有升至空间，还是割肉卖掉 3. 基于以上因素有什么推荐的小区，望京和朝阳有什么推荐的片区可选？ 另外还想问下房姐对雄安新区影响的保定房价怎么看，现在已经1万多了，连邻近新区的县城都8000了，以后看涨看跌？ 谢谢~

　　回答：1. 没小孩不需要提前考虑学区，大兴能出掉就出，放在那里等回血没有意义，合力投资优质才是正确选择。望京新城、澳洲康都AG体育、季景沁园、青年汇佳园、石佛营西里 等，自住+保值优先 2. 雄安雷声大雨点小，未来如何还不知道。先要解决产业和人口问题房产投资才有价值。

　　提问：房姐您好，北京新房期房有配建公租房的部分，这个建好后能像开发商说的那样保证隔开吗？还是说有较大混住的可能呢？因为毕竟园林、物业费不一样，停车位数量安排也有限，所以很关心这个问题，谢谢！

　　回答：当前政策禁止分割管理，不过当前确实很多混合小区都有隔断。还是要看未来政策的力度，有消息说以后配建公租房或回迁房的商品房小区都要打断商品房与回迁房公租房的隔断，所以还是谨慎购买

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